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部分城市“合理房价”不超5000元/平方米

2012年03月23日09:06信息时报[微博]
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信息时报讯 昨日,有媒体报道称,根据城市合理房价=(城镇人均可支配年收入×2×6)/80计算,全国仅上海、广州、深圳和杭州等个别城市“合理房价”超5000元/平方米。这与目前各城市的现实房价相差至少一倍。在2012年广东房地产市场景气分析会上,有房地产业界人士称,中国房地产企业平均的净利润就是15%,所以开发商不管怎么降价,都不会亏本来卖,所以“合理房价”存在预期和现实之间的差距。

昨日,有媒体报道称,按每个家庭拥有2名劳动力计算,按照各地的人均可支配收入乘以2,然后乘以6,基本上就可以得出一个家庭6年总收入,也就是该家庭所能承受的房价总和。然后在这个基础上除以80(我们以每户买80平米房子为准),这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价价位了。

计算得出,上海5734.5元/平米;深圳5475元/平米;北京4935.45元/平米;杭州5055元/平米;长沙3967.65元/平米;成都3589.8元/平米;武汉3558元/平米。

上周,本报也曾以一家三口一套90平方米的住宅,按6倍房价收入比计算得出广州的合理房价为6860元/平方米(2011年广州城市居民年人均可支配收入34300元)。如按这次的公式计算,广州的合理房价更低,为5145元/平米。

从计算结果看出,只有几个城市的“合理房价”超过了5000元/平方米,与现实房价相差至少一倍。房地产业界人士和专家多认为,以广州为例,今年房价下降幅度预计15%以内,也不可能会出现按房价收入比计算得出的“合理房价”。世联地产市场研究部总监吴志辉表示,据他们调查,35%购房者希望降价在30%以上,但目前75%开发商降价楼盘幅度在15%以内。因为中国房地产企业平均的净利润就是15%,所以开发商不管怎么降价,都不会亏本来卖,所以“合理房价”存在预期和现实之间的差距。

房企资金链 2000年以来最困难时期

广州市房地产中介协会近日发布了《广州房地产市场蓝皮书2012》(下称《蓝皮书》),对30家在沪深交易所上市和16家在香港上市的广东房企2007、2008、2009、2010、2011半年度及三季度的财务指标进行分析。从盈利能力来看,企业经营净资金流量从2010年中期开始已转负,企业投资额已超过销售收入。

据不完全统计,2012年2~3月份,房地产信托将迎来首个兑付小高潮,全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元,较多房企的资金状况比2008年更显紧张,预计全年投资增速会有较大幅度回落。

2011年度广州房地产到位资金状况受金融调控政策紧缩影响显著,房企的资金压力正不断加大,资金的充裕度已经低于2008年水平,处于2000年以来资金状况的最困难时期。

未来走势:趁回暖以合理价格售楼

广东省房协秘书长、新闻发言人王韶表示,两会结束后,房地产调控基调已定,政策既不动摇,也不加码,房地产形势逐渐明朗。从市场反应来看,各地楼市优惠促销措施不断,刚需开始释放,商品房成交量开始回升。王韶表示,省房协号召全省房企积极应对,根据企业自身情况,抓住当前市场回暖的契机,以合理的价格积极售楼。

《蓝皮书》称,2012年的房地产市场将回归以购房者为中心的格局,市场将主动适应购房者的预期。房价已经不是降不降,而是降多少才能达到消费者和企业的共赢。

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摩根预测:今年房价将下降5%~10%

近日,摩根大通中国首席经济学家、大中华区经济研究部主管朱海斌表示,由于中国近年来年收入增加快速,楼市调控政策持续且效果明显,预计今年房价下降5%~10%,一线城市下降10%到15%,但2013年至2014年楼市可能会出现小幅反弹。

朱海斌认为,中国房价的确过高,但是年内有望可以回归合理水平。朱海斌表示房价收入比是衡量房价是否“合理”的一个指标。据摩根大通统计,中国2010年房地产调控开始时房价收入比全国为10.6,一线城市如北京、上海、深圳这一指标均超过15,可称为“难以接受”的水平。而由于楼市调控政策持续且效果明显,加上中国近年来居民年收入增加快速,这一指标去年底全国为9.8,“如果明年政府可以防止房价不反弹,而居民年收入保持过去年12%的增长,应该说明年是很有希望房价收入比回到比较正常的区间”。

(作者 田桂丹 罗莎琳 伍春林)

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