政策松绑倒逼“革命”: 刚需盘缩减 改善型走强

21世纪经济报道 [微博] 2015-10-29 10:01
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“现在的趋势是,随着土地成本提高,刚需盘的利润正在被摊薄;而在政策松动的刺激下,改善型需求的释放力度明显加大。”10月11日,蓝光地产成都公司董事长程耀贵向21世纪经济报道记者表示。

当日,蓝光地产发布了“雍锦系”高端产品线,并拟将其打造成核心产品系列。公司表示,未来的产品结构,将从“刚需盘”为主,逐渐转变为“改善型”住宅为主。

程耀贵表示,之所以做出上述调整,一方面是为了打造产品品牌,提高知名度;另一方面则与市场变化大势密不可分。

有机构指出,随着近期政策层面的调整,如限购松动、二套房首付比例下调、信贷优惠力度加大等,此前压抑的改善型需求正在被大量释放。相比之下,由于核心城市土地价格上涨,普通住宅项目的利润率也遭到挤压。

在这种背景下,除蓝光外,今年不少房企都对产品结构进行调整,方向无一例外:提高改善型产品比重。此前以改善型产品见长的企业,则对产品线进一步细分和加码,意欲夯实市场基础。

兰德咨询总裁宋延庆向21世纪经济报道记者表示,刚需类产品比重降低是大趋势,未来改善型产品的比重会不断加大,这种调整将持续至少三年。

刚需产品盈利能力渐差

蓝光地产在过去一直主打刚需类产品为主线,不仅通过刚需产品的“高周转”模式实现了快速扩张,而且在今年4月成功借壳上市。但仅仅半年后,公司便对产品线做出调整。

程耀贵指出了其背后的逻辑。过去多年来,国家一直鼓励普通商品房的建设和供应,对于改善型住房的供应有所限制。尤其在2006年“70/90”政策出台后,这种限制更加明显。

但近年来通过调查发现,刚需产品的购房年龄正在降低,绝对人数在逐步减少。相比之下,在去年的“9·30新政”之后,压抑了多年的改善型需求开始爆发。这是促使公司调整产品线的主因。

程耀贵表示,公司计划在成都区域率先做出调整,随后扩展到其他区域。

为推行这一调整,去年6月,由蓝光地产总裁助理王建牵头,正式成立产品研究院。其职责在于对市场大势进行研究和分析,并反馈到研发部门,进而对产品线和产品结构进行调整。上述研究院被赋予极大权限,以王建为核心的5名成员,对蓝光旗下的任何产品,均有“一票否决权”。

无独有偶,今年在土地市场动作频繁的旭辉,也选择在产品线上做文章。

今年8月,旭辉集团总裁林峰在中期业绩沟通会上明确表示,“未来旭辉将根据市场情况来调整产品结构,我们将打造自己的高端产品。”他透露,旭辉在2014年之前的刚需型产品和改善型产品比例是8:2。自2014年以来,旭辉不断提高改善型产品比重,目标是将两者比例调整为5:5。

有统计显示,在旭辉今年的新增土地中,适合改善型产品的土地比重已超过60%。尤其在北京市场,旭辉拿下多宗高价土地,其目的被认为用于转型需要。

事实上,对于上述两家公司而言,调整产品结构,也有不得已的一面。

中报显示,今年上半年蓝光发展实现归属于上市公司股东的净利润为亏损3.44亿元,同比减少23.73%。同期,旭辉的股东权益应占核心净利润为6.22亿元,同比减少3.6%。

分析人士指出,尽管上述指标下滑有项目结转时间的影响,但随着整体市场供需关系逆转,以及核心城市土地成本提高,刚需类产品盈利能力下降已是不争的事实。

宋延庆表示,近两年来,很多刚需类项目的利润率已经降到5%的低水平,“几乎不挣钱”。相比之下,优质的改善型产品可带来一定的利润空间。

政策松动刺激改善需求

尽管有绿城“加码刚需产品”的个案,但与上述两家企业类似,现阶段大多数房企的调整方向,都是增加改善型产品比重。那些本就以改善型产品见长的企业,则对产品线进一步细分和加码。

以中国金茂(方兴地产)为例,公司已明确向“城市运营商”方向转型,通过“业态多元化”来提升区域价值和市场竞争力。

类似的还有世茂房地产,其中报表示,“随着产品标准化模块陆续落地,销售已从产品、配套以及教育等方面增加了产品卖点,提升了项目市场竞争能力,亦增加了项目议价能力。”

上述两家房企均以开发高端产品线见长,随着土地、财务等成本的提高,在无法实现降价的情况下,便以“做加法”的方式提高产品附加值。

宋延庆表示,从当前市场的主流产品分类来看,刚需类产品占比约2/3,仍占市场主导。但从增速来看,改善型产品的增速远远快过刚需类。

宋延庆将近年来的市场分为两个阶段:从2011年初启动“限购令”到2014年上半年,市场是刚需类产品的天下。

在这一阶段,除“限购令”外,二套房的首付比例、贷款利率双双提高,使得改善型需求受到极大限制。在很多房企的产品结构中,刚需和改善类产品的比重多在7:3和8:2的水平。

从2014年下半年开始,一系列松绑楼市的政策陆续出台,限购政策逐渐放松,首套房认定标准、最低首付比例、最低贷款利率等门槛也在不断降低。

在这一阶段,压抑多年的改善型需求得到极大释放。在房企的产品结构中,这两种产品的差距也不断缩小。

有专家分析,当前最受市场欢迎的产品为品质刚需和首次改善两类。除政策因素影响外,这还与我国的人口结构和房地产市场化进程密不可分。

一方面,出生于上世纪80年代末和90年代初的一代,逐渐进入结婚生育年龄,对刚需类产品仍然有强劲需求,对改善型产品也有一定要求。另一方面,自我国实施住房市场化改革至今,尚不足20年的时间内。此前已拥有一套房产的群体,对于改善型房屋的需求不断增加。

在政策诱导下,上述大背景决定了产品结构将继续发生变化。宋延庆表示,“刚需占比下滑,改善型产品走强”是未来房地产市场的趋势,这一调整周期将至少持续三年时间。受此影响,房地产企业的产品线也会继续做出相应调整。

值得一提的是,尽管改善型产品增多,会在一定程度上影响企业的周转速度,但多数受访者都认为,由于改善型产品能够保证利润,因此这并不会对企业的资金状况带来影响。

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