“联合办公”看起来很美 坐吃“租金差”模式有戏么?

“联合办公”看起来很美 坐吃“租金差”模式有戏么?


房报记者 鞠晓波 北京报道



从毛大庆的优客工场到潘石屹的3Q办公、SOHO中国前副总裁王胜江的洪泰创新空间以及万达WeWork3.0创客主题写字楼。这一新型办公模式在市场中流行起来。房产大亨们纷纷转型“联合办公”,在房地产白银时代,去追寻那片“蓝海”。


“风口”已来



对于自持物业的开发企业来说,“联合办公”的优势毋庸置疑。SOHO中国今年宣布去地产化,转型联合办公空间领域。2015年3月,SOHO中国成立SOHO3Q,提供工位短期租赁、免费WIFI、咖啡、会议室等共享资源。同年9月,万达首个互联网产业写字楼WeWork3.0创客主题写字楼落地杭州。


而与上述办公属性极强的联合办公模式相比,毛大庆的优客工场以及王胜江的洪泰创新空间更趋向于创业产业孵化模式的众创空间。you+青年社区则是带有服务式短租性质的创业社区,并同时解决了办公与居住的需求。


近日,位于当代MOMA艺术园区内的倍格创业空间释放出消息,将于12月正式开放,该项目则是突出绿色主题,亦是为创业者提供创业服务和创业空间,内设咖啡简餐、生活创意售卖空间和书籍借阅空间等配套。


10月20日,竹海科技与美国达福创投FOUNDRY CLUB以美国新型共享式办公模式的形式落地丰台。提出了办公空间领域由集约经营到共享经济、空间硬件供应到软性服务支持的变革。


美国德州达福创投跨境加速器首席执行官刘乐然介绍,行业内最早的孵化器产生于1969年的美国,最基本阶段是联合办公空间,往后发展是孵化器,而能够帮助企业成长则是加速器。而作为跨境加速企业,给国内带来的资源不只是市场的推广,资金的支持,和各方面的合作,帮助企业收购或者IPO上市。


实际上,孵化器与服务式办公的概念几年前在中国就已流行,而“联合办公”则是在互联网大潮发展到一定阶段的一个特定产物。加入了互联网因素、共享经济的概念,“共享办公”“跨界协作”使这一新生事物更具个性化也更具时代潮流。


戴德梁行研究部分析人士认为,由于联合办公空间在中国还处于早期的发展探索阶段,其业务模式还不是很固定。因此,中国市场上出现了一些处于中间地带的“众创空间”,将联合办公空间和孵化功能有效结合在一起。在收取创业团队租金的同时,也可以提供一些创业扶持的帮助和融资服务。


正是看到了这一市场前景,在市场份额尚未形成规模之际,很多房地产开发商开始纷纷试水。

戴德梁行数据显示,2014年~2015年之间,国内增加的联合办公空间多达约400家,而这个数值还在不断增加。



依赖租金差

模式难持久



在众多房企涌入“联合办公”领域的同时,市场上出现了千差万别的业务模式。但大体可分为两类,一类是以孵化器为名,以租金收益为实。另一类是以后期整合资源实现衍生业务收益及投资回报的运营商型。


在戴德梁行研究部分析人士看来,联合办公空间的业务模式最为简单,与传统商务中心最大的区别就是开放性,注重人员团队之间的交流与沟通,且来去自由。联合办公空间的收入主要来自于租金与简单的增值服务。


然而,由于联合办公空间还处于早期的探索阶段,因此在中国一线城市中出现了一类“众创空间”,这类空间除去租金的收入外,同时会有选择性地参股于创业团队,在提供融资服务的同时寄期望于投资回报;或者为外部风投机构牵线搭桥,收取介绍费。


另外一类为新型孵化器,具体可分为企业平台型和投资驱动型,它们通常向入驻团队收取租金或是收取非常低的租金费用。对企业平台型孵化器而言,收入主要依靠对孵化团队所产生的新技术的使用;对投资驱动型孵化器而言,其收入主要来自于入股创业团队后的投资回报,模式与风投类似。


从目前市场上众多“联合办公”项目来看,除基本的租金属性外,大多项目都提出了看似具有持续性衍生盈利模式的概念。主要盈利模式为租金收入+餐饮+增值服务+ 投资回报。


但实际上,由于“联合办公”概念刚刚兴起不久,还处在发展阶段。在项目发展前期,除租金收益能够有所保障外,后续的衍生业务还是未知数。


而且从市场上的租金标准来看,最便宜的开放式办公位,每个工位月租金从1000元~3000元不等。有些项目报价以周计算,有些以小时计算。对于初创者来说能节约一些租金成本,但对于一部分创业者来说,这样的标准也仍显高昂。


实际上,开发商承担的不仅仅是“二房东”的角色。在业内人士看来,如果企业长期依靠租金收益,对于联合办公项目的长期发展不具备可持续性。


中经联盟秘书长陈云峰对中国房地产报记者表示,众创空间有其生命力,因为其有两个特点,一个是面对的是“90后”,是颠覆的一代,有其个性化的需求,其次是首次创业者。“他们都需要尽快融入行业与社会,有与外界连接的需求。但从长远来看,众创空间的盈利模式不在租金差价,而在于第三方资源整合。”


“目前联合办公领域的盈利主要靠租金差,这种模式是不可持续的,具体怎么做,实际上大家都在做一些探索。这是一个轻资产的模式,如果把它做重了就不好玩儿了。”对于当前的联合办公模式,房讯网董事长刘凯表示。


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